En bref :
Le financement de son immobilier d’entreprise est une étape importante dans son projet d’acquisition. Au-delà du taux et de la durée, certains éléments devront aussi être discutés avec votre banquier. Parmi eux, les garanties constitueront un point à ne pas négliger si vous disposez d’une relation et d’un rapport de force favorable.
Sommaire
Quelle est la capacité de remboursement qui sera prise en compte dans le financement ?
Le calcul de la capacité d’autofinancement (CAF) de votre entreprise peut s’avérer complexe dans certains cas et nous vous conseillons de vous entourer de vos conseils pour la calculer. La capacité d’autofinancement désigne un flux annuel généré par l’activité normale de l’entreprise lui permettant d’assurer le remboursement d’un financement.
Calcul de la CAF à partir du résultat
- votre compte de résultat: CAF = Résultat de l’exercice + charges calculées- Produits calculées + Valeur comptable des éléments d’actifs cédés – Produits de cession des éléments d’actifs cédés.
Produits calculés : tous les produits qui n’entrainent pas par une rentrer de trésorerie comme les reprises d’amortissement ou les reprises de provision.
Charges calculées : toutes les charges qui à l’inverse n’entrainent pas de sortie de trésorerie comme par exemple les provisions et les dotations pour amortissements.
Calcul de la CAF à partir de l'EBE
- Votre Excédent brute d’exploitation ( EBE) : CAF = EBE + Produits encaissables – Charges décaissables
Produits calculés : tous les produits entrainant une entrée de trésorerie mais non pris en compte dans le calcul de l’EBE. On pense par exemple aux produits financiers et produits exceptionnels
Charges calculées : toutes les charges qui à l’inverse entrainent une sortie de trésorerie non pris en compte dans le calcul de l’EBE. On pense par exemple aux intérêts bancaires, intérêts de compte courant d’associé.
Quel montant intéressera le Banquier pour son dossier de financement ?
L’activité de l’entreprise entraine généralement des charges qui ne sont pas comprises dans le compte de résultat mais qui sont nécessaires à la pérennité de celle-ci. les charges suivantes, à moins qu’elles ne soient exceptionnelles seront donc prises en compte dans le calcul :
- les investissements
- le remboursement des emprunts
- le paiement des dettes fournisseurs, fiscales et sociales
- le versement des dividendes aux associés
- le remboursement des Comptes courants d’associés (CCA)
A quoi doit-on faire attention lorsque l’on souscrit un financement ?
Avant même la souscription d’un financement il faudra modéliser ce dernier en prenant en compte les 6 points ci-dessous :
- La CAF
- La durée
- Le taux d’intérêt
- La garantie
- L’assurance emprunteur
- Frais de remboursement anticipé
Quels sont les cautionnements qui peuvent être demandés dans un financement ?
La banque se couvrira d’un risque de défaut de paiement en exigeant des garanties. Elle peut vous imposer un ou plusieurs des garanties ci-dessous.
Le cautionnement bancaire
Il peut s’agir d’un organisme extérieur, d’un placement financier par exemple ou des titres de la société.
L'hypothèse du bien
Le Notaire effectue son inscription et la fait publier aux services de la publicité foncière. En cas de non remboursement du crédit, la banque peut saisir le bien immobilier et peut le vendre pour se rembourser.
Le Privilège du Prêteur de Deniers (PPD)
Lorsque la banque accorde un crédit immobilier pour l’achat d’un logement déjà construit, elle peut bénéficier du PPD. Ce privilège lui permet d’être indemnisée en priorité (son rang est déterminé par la date de vente du logement) en cas de non-remboursement du prêt immobilier.
La caution personnelle
Elle représente un élément important et engage l’ensemble de votre patrimoine ainsi que votre conjoint si vous êtes mariés sous le régime de la communauté (sauf pour certains biens tel que la résidence principale). Concrètement vous bénéficierez d’un droit de discussion qui consistera à demander à la banque de vendre certains de vos biens pour se rembourser avant qu’elles n’entame de procédure contre vous. Vous bénéficiez aussi d’un droit de division de la dette. Vous pourrez alors demander à ce que la dette soit divisée entre toutes les parties qui se sont portées caution.
La caution solidaire
Elle a une portée plus large. La Banque pourra exiger de la caution solidaire de rembourser pour le compte de toutes les cautions la dette de l’entreprise. Il conviendra ensuite de se retourner contre les autres cautions pour obtenir remboursement.
L’équilibre à trouver dépend du rapport de force que vous aurez au moment d’aller chercher le financement. Si les banques se bousculent pour vous financer il sera plus facile de négocier des conditions adaptées pour le financement de votre immobilier professionnel. Aussi, il conviendra de retenir qu’un financement immobilier est considéré comme moins risqué pour le banquier qui aura un actif tangible en garantie en cas de défaillance.