En bref :
La loi Malraux est destinée aux personnes souhaitant investir dans la rénovation d’immeuble à caractère historique ou esthétique. Les biens éligibles à cette loi sont majoritairement situés en hypercentre. Les travaux de réhabilitation sont encadrés par les bâtiment de France. La réduction d’impôt offerte constitue un outil efficace de défiscalisation immobilière. En effet, cette dernière s’élève à 30% ou 22% en fonction du secteur et s’applique sur le montant des travaux dans la limite de 400 000€ sur 4 années consécutives. Par ailleurs, le contribuable doit louer ce bien nue pendant 9 ans comme résidence principale.
Sommaire
Comment fonctionne la loi Malraux ?

La loi Malraux incite les particuliers à investir dans des biens situés en secteurs protégés en vue de les conserver et les réhabiliter. Initialement pensé sous forme de déduction d’impôt, le contribuable bénéficie depuis 2009 d’une réduction d‘impôt :
- de 30% du montant des travaux pour un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et dans un quartiers anciens dégradés
- de 22% du montant des travaux pour un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine, ou pour une restauration déclarée d’utilité publique.
Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?
Tout le monde peut bénéficier de la loi Malraux. Vous devez simplement être propriétaire du bien et le louer comme résidence principale au locataire. Ce dernier doit être fiscalement domicilié en France.
Ce dispositif conviendra parfaitement aux personnes souhaitant acquérir un bien immobilier ancien (dans l’une des zones éligibles) afin de le restaurer. D’un point de vue fiscal, ce type d’investissement s’avère pertinent pour les contribuables ayant une tranche marginale d’imposition élevée.
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Quel est le montant de la réduction Malraux ?
Le plafonnement des niches fiscales ne prend pas en compte la Loi Malraux dans son calcul. Ceci en fait donc l’un des investissements dont la réduction est la plus élevée. Il est en effet possible, si les conditions sont respectées de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% des travaux. Le plafond de réduction pratiquée est de 30 000€ par an étalée sur 4 ans soit 120 000€ au total. L’engagement de location du bien est de 9 ans. Ce dispositif convient aux contribuables ayant des tranches marginales d’imposition élevées.
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif de la loi Malraux ?
Concernant la location
- Premièrement, l’investisseur prend l’engagement de louer nu le bien pendant de 9 ans.
- Deuxièmement, la location doit être effective dans un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
Concernant les travaux
- Le programme de rénovation doit concerner la totalité du bien ;
- Les travaux ne doivent pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire, sauf exceptions ;
- Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un Architecte des bâtiments de France et doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux.

Où doivent se situer les biens immobiliers Pour être éligibles à la loi Malraux ?
Parmi les villes les plus connues nous citerons : Bordeaux, Aix en Provence, Avignon, Montpellier etc… Aussi, les biens seront situés dans le périmètre des zones suivantes :
- Site patrimonial remarquable :
- soit lorsque l’immeuble est localisé dans le périmètre de ce site couvert par un PSMV approuvé ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé,
- soit, à défaut, lorsque la restauration est déclarée d’utilité publique;
- Quartier ancien dégradé lorsque la restauration est déclarée d’utilité publique, et ce, pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2022 au plus tard.
- Quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle.
- Site patrimonial remarquable :
Comment déclarer un investissement Malraux ?
Les obligations déclaratives sont nombreuses et contraignantes. En conséquence, il est donc vivement conseiller de s’adresser à un professionnel pour mener à bien son projet. En effet, le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt est tenu de joindre à sa déclaration des revenus de chacune des années au titre de laquelle il demande à bénéficier de la réduction d’impôt :
Une note annexe conforme au modèle figurant au BOI-LETTRE-000201et comportant les éléments suivants :
- son identité et son adresse ;
- l’adresse du local concerné et la mention qu’il est situé, selon le cas, dans un secteur protégé
- la date, selon le cas, d’approbation du PSMV ou du PVAP, ou la date de la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration ;
- la date de délivrance du permis de construire ou d’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable ;
- l’affectation, à usage d’habitation ou à usage autre que d’habitation, du local concerné avant et après la réalisation des travaux ;
- le montant des travaux effectivement payés ayant donné lieu à facturation et la ou les dates de leur paiement ;
- l’engagement de louer, selon le cas, le logement nu à usage de résidence principale du locataire ou le local à usage autre que d’habitation, pendant au moins les neufs années suivant l’achèvement des travaux, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ;
- lorsque les travaux sont achevés, la date de leur achèvement ;
- lorsque le logement est mis en location, la date de prise d’effet du bail.
Une copie des documents suivants
- la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration ;
- l’autorisation d’urbanisme, accompagnée de l’avis de l’architecte des bâtiments de France ;
- les factures des entreprises ayant réalisé les travaux, ou, dans le cas d’une vente d’immeuble à rénover, le contrat ;
- lorsque les travaux sont achevés, la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie, ainsi qu’une note précisant la nature de l’affectation originelle des locaux ;
- le bail ou si le local n’est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice de la réduction d’impôt est demandé, le bail est joint à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail est signé.
Les questions que vous nous posez
Les travaux déductibles avec la loi Malraux sont les suivants :
- Dépenses de réparation et d’entretien;
- Primes d’assurance;
- Dépenses d’amélioration afférentes à
- des locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement;
- aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement;
- Impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues au profit des collectivités territoriales;
- Frais de gestion.
En pratique, la réduction est applicable selon la date d’appel des travaux. En outre, il peut arriver que le contribuable se retrouve avec un excédent de réduction. Cette dernière sera alors reportable pendant une durée de 3 ans.