Les Monuments Historiques

Par Nabil

Mis à jour en Avril 2022

En bref :

La loi Monuments Historiques existe depuis plus de 100 ans. Elle est destinée à la réhabilitation et la conservation du patrimoine classé ou faisant partie du patrimoine national. Ce dispositif très efficace permet aux investisseurs de déduire de leur revenu global 100% des travaux engagés en vue de la restauration de ce type de bâtiment. Il est particulièrement adapté pour les investisseurs bénéficiant d’une tranche marginale d’imposition élevées.

Sommaire

Quels immeubles peuvent être éligibles à ce dispositif Monuments Historiques ?

Les immeubles éligibles a ce dispositif de défiscalisation immobilière s’applique aux :

  • Immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
  • Immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du patrimoine.
  • Monuments classés ou inscrits en raison de leur caractère historiques au titre des monuments historiques ou labellisés « Fondation du patrimoine »,

Quels sont les avantages fiscaux que l'on peut tirer du dispositif sur les Monuments Historiques ?

Les avantages tirés de ce régime ne sont pas plafonnés. En conséquence il constitue l’un des outils les plus puissant de défiscalisation immobilière.

Les propriétaires des immeubles historiques ou assimilés peuvent en effet déduire les charges foncières qu’ils supportent dans les conditions exposées ci-après.

Si l'immeuble procure des recettes imposables et n'est pas occupé par le propriétaire ?

Les charges foncières s’imputent en totalité sur le revenus fonciers. En addition, si un déficit foncier nait de cette imputation, il sera imputer en totalité sur le revenu global.

Il est entendu que seuls les travaux sur les éléments classés ou inscrit à l’inventaire bénéficient de ce régime. Néanmoins, si le classement bien que partiel vise la protection de l’ensemble architectural alors les déficits relatifs aux parties non inscrites de l’immeuble seront déduits.

Si l'immeuble ne procure aucune recette imposable

Les charges foncières s’imputent sur le revenu brut global du propriétaire :

    1. Dans un cas en totalité si il se réserve la jouissance du bien
    2. Dans l’autre cas sur la quote-part occupée si il s’en réserve la jouissance partielle.

Si l'immeuble procure des recettes imposables et est occupé par son proriétaire

Les charges foncières se rapportant à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la disposition s’imputent sur le revenu global (voir ci-dessus) ; les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci est imputable, sans limitation, sur le revenu global.

En conclusion sur l'avantage fiscal des Monuments Historiques

Pour des travaux de 200 000€ et un contribuable dans TMI à 30% l’avantage fiscal maximal est donc de 90 000€. De même, le contribuable assujetti à la CEHR réalise une économie de 3 à 4%.

Ce dispositif, qui ressemble à celui du déficit foncier en fait l’un des plus efficace en matière de défiscalisation.

Immobilier - la loi Malraux

Existe-t-il des exonérations de droits de succession applicables aux Monuments Historiques ?

Les immeubles classés ou inscrit au titre des monuments historiques sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit. Il en est aussi ainsi pour les meubles constituant un complément historique ou artistique.

Dans l’objectif de bénéficier de l’exonération, plusieurs acteurs doivent donner leur accord. Dans un premier temps, les héritiers, donataires ou légataires. Puis dans un second temps, le Ministre chargé de la Culture. Ce dernier devra en outre recueillir un avis conforme du Directeur Régional ou Départemental des Finances Publiques.

Une convention à durée indéterminée matérialise cet accord. Celle-ci prévoit notamment l’accès du public aux biens ainsi qu’un encadrement des conditions d’entretien du bien.

Immobilier - Monuments historiques

Quelles sont les conditions de mise en œuvre du régime des Monuments Historiques ?

Le dispositif des monuments historiques est soumis aux conditions suivantes :

Engagement de conservation

  • pendant une durée de 15 ans au moins

A noter : si l’immeuble est transmis par donation ou succession, les donataires, héritiers ou légataires peuvent reprendre à leur compte l’engagement initialement souscrit pour la durée restant à courir à la date de la transmission ;

Détention

Le contribuable doit détenir directement l’immeuble, sauf pour les cas particuliers suivants :

  • une acquisition ayant eu lieu avant le 1er Janvier.
  • les associés d’une SCI familiale ou d’une SCI qui affecte sous certaines conditions le monument à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables (pour les immeubles acquis depuis le 1er janvier 2018) ou à un musée peuvent bénéficier du régime de faveur ;

Propriété

L’immeuble ne doit pas faire l’objet d’une division. Toutefois, si l’immeuble mis en copropriété est affecté, dans les deux ans qui suivent la date de la division, à l’habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables (pour les immeubles ayant fait l’objet d’une division depuis le 1er janvier 2018).

Les monuments historiques avec le label fondation du patrimoine

Pour les immeubles ayant reçu ce label le bénéfice du régime dérogatoire de déduction des charges foncières est réservé, depuis le 1er août 2020 :

  • Aux seuls biens visibles depuis la voie publique ou 
  • Que leurs propriétaires s’engagent à rendre accessibles au public et
    • qui ont fait l’objet de travaux subventionnés par la Fondation du Patrimoine à hauteur d’au moins 2 % de leur coût.

Les questions que vous nous posez

L’exonération d’IFI ne s’applique pas aux Monuments Historiques. Par ailleurs, il existe des tolérance fiscale lorsque :

  • Vous détenez un immeuble en indivision ou
  • Les Monuments historiques de la région ont des valeurs vénales décorrélées du votre etc..

Posez-nous vos questions