En bref :
Le dispositif du déficit foncier a pour but de favoriser la rénovation du parc immobilier ancien. Un déficit apparaît lorsque les charges déductibles d’un bien immobilier sont supérieures au revenus procurés. Lorsque vous achetez un bien dans lequel vous souhaitez réaliser des travaux par exemple, il est fort probable que vous constatiez un déficit. Ce dernier viendra en déduction de vos revenus globaux à hauteur de 10 700€ par an réduisant par la même occasion le montant de votre impôt. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée plus ce dispositif de défiscalisation immobilière sera important.
Sommaire
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Le déficit foncier provenant des dépenses et des travaux déductibles des revenus fonciers autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenus global dans la limite annuelle de 10 700€.
La fraction du déficit qui pourrait être supérieure à cette limite annuelle ainsi que les intérêts d’emprunt qui ne peuvent s’imputer sur le revenus global ne sont pas perdus. En effet, cet excédant sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Qui peut bénéficier du dispositif de déficit foncier ?
Pour profiter du déficit foncier, le propriétaire doit remplir trois conditions :
- Le déficit doit porter sur un bien à usage d’habitation
- L’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier
- Le propriétaire doit être sous le régime réel (à la différence du régime micro-foncier)
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Le propriétaire est assujetti au régime réel lorsque :
- ses revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€
- ou sur option lorsque les revenus fonciers sont inférieurs.
Lorsque le propriétaire opte pour le régime réel, la décision est irrévocable pour une durée de 3 ans.
Les charges pouvant être déduites sous le régime réel sont les suivantes
- les frais de gestion et de garde ;
- les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires ;
- les provisions pour charges de copropriété ;
- les primes d’assurances ;
- certaines impositions ;
- les intérêts des dettes.
Et de manière général, peuvent venir en déduction des « dépenses effectuées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu »
Mais également les charges liées aux travaux
1- Les dépenses de réparation ou d'entretien
Pourront être déduits les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Exemples : remise en état du gros œuvre (toitures, façades, etc.), du mur de clôture, des canalisations, de l’installation électrique, du chauffage central (remplacement de la chaudière, de canalisations, d’éléments de radiateur, etc.).
2- Les dépenses d'amélioration
Exemples : installation d’un digicode, cuisine équipée etc…
Attention : les charges afférentes aux travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont jamais déductibles, même réalisées avec un objectif d’acquisition ou de conservation du revenu
Comment s’impute le déficit foncier ?
Le déficit foncier résultant de dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les intérêts d’emprunts s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
La fraction du déficit supérieure à cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d’emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Qu’appelle-t-on règle des 3 ans en déficit foncier ?
Les déficits fonciers, pour les immeubles ordinaires et qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans certaines limites et à la condition que l’immeuble concerné soit donné en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu.
La fraction du déficit qui excède ces limites ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes
Quelles différences entre le Malraux, les Monuments historique et le déficit foncier ?
Ces trois dispositifs visent à renouveler le parc locatif en incitant le locataire à effectuer des travaux de restauration. Le déficit est moins contraignants sur le type de travaux. Ces derniers étant très encadré pour les biens Malraux et Monuments historiques.
D’un point de vue fiscal, le déficit foncier est intéressant pour une plus large part d’investisseur. Il n’est en effet pas seulement réservé aux tranches marginales d’imposition les plus hautes. Aussi, contrairement aux monuments historiques l’imputation des déficit sur le revenu global est plafonné. De même contrairement au Malraux on parle bien d’une déduction des impôts et non d’une réduction.
