En bref :
La Société Civile Immobilière (SCI) est un véhicule permettant la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. Ce patrimoine immobilier peut-être composé d’un ou plusieurs immeubles et être ou non mis en location. La souplesse des SCI permet de répondre à des situations spécifiques. La décision de créer une SCI ne doit pas être prise à la légère. En effet, cette dernière présente en fonction des situations des avantages et des inconvénients et sa création devra intervenir après un examens précis de la situation des futurs associés, de leurs objectifs et contraintes.
Sommaire
Quels sont les avantages d’une Société Civile Immobilière ?
Eviter les blocages de l'indivision
La SCI est souvent envisagée lorsqu’il s’agit d’éviter les blocages de l’indivision et les aléas de l’action en partage appartenant à tous les indivisaires.
Si rien n'est fait - le cas de l'indivision
En indivision, ils est nécessaire d’obtenir l’accord des 2/3 pour certains actes (administrations, conclure ou renouveler des baux etc..) et l’unanimité pour d’autres. En cas de blocages, le juge peut ordonner la cession d’un bien à la demande d’un indivisaire.
Une gouvernance flexible
Il est néanmoins possible d’organiser l’indivision grâce à une convention d’indivision qui permettra d’aménager le régime légal toutefois cette dernière n’a ni la souplesse, ni la pérennité d’une contrat de société et les pouvoirs du gérant y sont strictement délimités. Enfin, la présence d’un enfant mineur comme indivisaire restreint d’autant plus la capacité d’action du gérant.
Dans une SCI, le gérant sera choisi parmi les associés ou en dehors et disposera de larges pouvoirs de gestion des biens composant la SCI. Les statuts permettent d’organiser les pouvoirs du gérant et organiser l’administration de la société
Eviter le aléas des retraits
Si rien n'est fait - le cas de l'indivision
L’indivision est par nature instable. Il suffit en effet qu’un indivisaire ne souhaite plus rester en indivision pour que cette dernière se termine. Dans une indivision légale, nul n’est contraint et le partage fait règle. Dans le cas d’une convention d’indivision, lorsque cette dernière est conclue pour une durée indéterminé, chaque indivisaire peut demander le partage. Il lui suffit simplement d’être de « bonne foi » ou de ne pas être à « contretemps ». Par ailleurs, dans une convention à durée déterminée (maximum de 5 ans) l’indivisaire aura la possibilité de demander le partage si ces motifs sont considérés comme « justes».
La SCI
La SCI est généralement constituée pour une durée de 99 ans et peut-être renouvelée. Un associé seul ne peut pas engager sa dissolution sauf dans les cas extrême. En effet, par exception ce dernier peut se prévaloir d’un intérêt légitime et demander une dissolution judiciaire. Cette dissolution ne pourra être prononcé que pour justes motifs. Ceci se produit par exemple lorsque l’un des associés ne réalise pas ses obligations ou si il y a mésentente entre les associés conduisant à une situation de blocage.
Sécuriser les achats entre concubins
Pour les conjoints non liés par un pacse, il peut être judicieux d’utiliser la SCI dans l’acquisition d’un bien immobilier et notamment d’un résidence principale. En effet, vous pourrez par exemple choisir de mettre en place un démembrement croisé ou une tontine ce qui favorisera la protection de votre couple.
Pour rappel : lorsque vous réalisez un transfert de votre patrimoine vers celui d’un concubin, ce dernier taxé à hauteur de 60% du patrimoine transmis après un abattement de 1594€.
Transmettre un patrimoine familial
L’avantage des SCI d’un point de vue successoral, est que nous transmettons ses parts. Il est donc plus aisé de découper le patrimoine et d’optimiser la transmission des ascendants vers les descendants en plafonnant les abattements dans le temps (100 000 € par enfant et 31 865 € pour chaque petit-enfant). De plus, il est admis que les parts de SCI bénéficient d’une décote pouvant aller jusqu’à 15% tant pour le calcul des droit de donation que pour l’IFI. Aussi, en profitant de la souplesse offerte par les SCI, les parents pourront si tel est leur volonté inclure progressivement les enfants dans la gestion du patrimoine familial.
Comment peut-on constituer une Société Civile Immobilière ?
Il est nécessaire que 2 personnes au moins s’associent
Les statuts doivent être rédigés par écrits, en pratique l’intervention d’un professionnel du droit apparaît indispensable :
- la forme,
- l’objet,
- la dénomination,
- la durée,
- le siège social,
- le capital social,
- les apports de chaque associé et
- les modalités de fonctionnement de la société
Comment fonctionne une Société Civile Immobilière ?
La liberté statuaire laissée aux associés permet à la SCI de s’adapter aux différents projets des rédacteurs. De même, les pouvoirs du gérant, désigné par les associés peuvent être adaptés en fonction du projet de la société.
Les associés bénéficient de droits concrétisés par l’attribution de parts sociales. ces droits comportent deux grandes catégories d’attributs :
- d’une part pécuniaires
- d’autre part de participation à la vie sociale
Peut-on céder ou transmettre une Société Civile Immobilière ?
L’avantage des SCI d’un point de vue successoral, est que nous transmettons ses parts. Il est donc plus aisé de diviser le patrimoine en parts et d’optimiser la transmission des ascendants vers les descendants en plafonnant les abattements dans le temps (100 000 € par enfant et 31 865 € pour chaque petit-enfant). De plus, les SCI bénéficient d’une tolérance sur la décote de sa valeur pouvant aller jusqu’à 15% tant pour le calcul des droit de donation que pour l’IFI. Aussi, en profitant de la souplesse offerte par les SCI, les parents pourront si tel est leur volonté inclure progressivement les enfants dans la gestion du patrimoine familial.
Quels sont les inconvénients d’une Société Civile Immobilière ?
Il existe plusieurs inconvénients, plus ou moins contraignants dans les Sociétés Civiles Immobilières.
Responsabilité indéfinie des associés
Le patrimoine personnelle peut être appelé pour rembourser les créanciers si une première action à l’encontre de la société était restée infructueuse.
Obligations administratives nombreuses et frais
Il convient de s’entourer de vos conseils Notaire, Avocat, expert-comptable pour mener à bien l’ouverture d’une SCI et répondre aux obligations administratives comptables et fiscale.
Présence de deux associés au minimum
une SCI ne peut être unipersonnelle et requière la présence de 2 associés, personnes physiques et/ou morales
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Comme son nom l’indique, une SCI familiale est constituée par les membres d’une même famille jusqu’au 4éme degré.
Quels est le fonctionnement fiscale, SCI à l’Impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) ?
SCI à l'impôt sur le revenu (IR)
Une SCI à l’IR est dite « transparente » ce qui signifie que son bénéficie réalisé est imposé directement entre les mains de chaque associé, à l’impôt sur le revenu pour une personne physique.
Il est possible alors d’imputer les déficits :
- sur le revenu global à hauteur de 10 700€ (or intérêt d’emprunt)
- sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pour la partie supérieure à
700€
A la cession du bien vous pourrez :
Augmenter le prix du bien de frais engagés comme les frais d’acquisition et les travaux et de bénéficier des abattement pour durée de détention.
- exonération d’imposition au bout de 22 ans
- exonération de charges sociales au bout de 30 ans
SCI à l'impôt sur les sociétés (IS)
En cours de vie
A l’IS, la société supporte directement l’impôt à un taux de 25% en 2022. Aussi, Il est possible de déduire un certain nombre de charges. L’une des plus importante est celle de l’amortissement par composante du bien immobilier en lui-même. Il est à noter, qu’une fois imposé entre les mains de la société à 25%, pour que les associés récupère leur quote-part de bénéfice, une distribution de dividende engendrera une taxation complémentaire de 30% (PFU de 12,8% et PS de 17,2%).
A la revente
Contrairement à la SCI à l’IR, il n’est pas possible de bénéficier d’abattement pour délai de détention. Aussi, le calcul de la plus-value reprend les amortissements dont la société à bénéficier : prix d’acquisition = Valeur d’origine (terrain + constructions) – amortissements pratiqués = valeur nette fiscale
Quelle stratégie patrimoniale adoptée avec une Société Civile Immobilière ?
- Améliorer la solvabilité d’un dossier de prêt
- Conserver et refinancer du patrimoine
- transmettre son patrimoine : avec financement, CCA à terme etc…
- Gestion financière plus transparent : retracer les sommes investis par les uns et les autres
- Choisir son régime fiscale : IS et IR
