LMNP : la Location Meublée Non Professionnelle

Par Nabil

Mis à jour en Avril 2022

En bref :

L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à louer un bien neuf ou ancien avec les équipements permettant au locataire d’y vivre décemment. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’obtenir des revenus locatifs intéressants généralement supérieur à ceux d’une location nue, et ceci dans un cadre fiscal avantageux. Il existe en effet de multiples avantages fiscaux offerts par ce dispositif : amortissement en régime réel, abattement de 50% en micro BIC et Censi bouvard. Vous retrouverez souvent des offre de LMNP dans des résidences de services, senior, EHPAD, étudiante.

Sommaire

Quelles conditions à respecter pour les LMNP ?

L’investissement en LMNP consiste à louer un bien neuf ou ancien avec les équipements permettant au locataire d’y vivre décemment. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’obtenir des revenus locatifs intéressants généralement supérieur à ceux d’une location nue, et ceci dans un cadre fiscal avantageux. Il existe en effet de multiples avantages fiscaux offerts par ce dispositif : amortissement en régime réel, abattement de 50% en micro BIC et Censi bouvard. Vous retrouverez souvent des offre de LMNP dans des résidences de services, senior, EHPAD, étudiante.

Quelle fiscalité pour le loueur en LMNP ?

Le LMNP est aux yeux de l’administration fiscale une activité commerciale. Ce régime ne relève donc pas des revenus fonciers (contrairement aux locations nues) mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s’offrent alors à vous :

  • soit le régime forfaitaire :
    • micro BIC lorsque les recettes ne dépasse pas 72 600€/an vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50% sur les recettes déclarés
  • soit le régime réel qui permet quant à lui de déduire un ensemble de charges dont celles issus de l’amortissement du bien.

Note : La réduction d’impôt Censi-Bouvard, permet de défiscaliser 11% de votre investissement dans la limite de 300 000€ étalé sur 9 ans. on se rapprcohe ici du dispositif PINEL.

Comment bien investir en LMNP ?

Vous pouvez investir dans des actifs de typologie, soit dans un bien ancien sans destination particulière soit dans une résidence :

  • étudiante
  • de service
  • senior
  • de tourisme
  • EHPAD

Chacun des investissements ci-dessus présente des avantages et inconvénients qui s’adapterons plus ou moins selon votre profil. Il conviendra de bien définir votre projet et vos objectifs pouvant être la recherche de :

  • rendement,
  • revalorisation,
  • simplicité
  • ..

Quant au régime fiscal, très souvent, le régime réel s’avère le plus avantageux. Attention toutefois, à bien prendre en considération que ses caractéristiques sont plus contraignantes.

Choisissez le bon interlocuteur pour vous accompagner dans les aspects juridiques, financiers, fiscaux.

Immobilier - LMNP

Comment déclarer les revenus de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Afin de pouvoir déclarer vos revenus tirés de la location meublée, vous devez déposer une déclaration n° 2042-C-PRO, complémentaire à votre déclaration de revenus (n° 2042).

En régime micro

  • indiquez lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes que vous avez encaissées. Un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges, sera automatiquement appliqué ;
  • indiquez le montant total de vos recettes tirées de la location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes, lignes 5NG, 5OG, 5PG. Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué.

En régime réel

Si votre activité est imposée selon le régime réel, vous devez déposer au titre de chacun de vos exercices, une liasse n°2031 au SIE qui gère le lieu de situation géographique du meublé si vous n’avez qu’un seul bien en location meublée ou, si vous avez plusieurs bien, au SIE dont dépend soit votre résidence principale, soit votre logement meublé le plus important.

Par ailleurs, lors de votre déclaration de revenu, lorsque vous êtes loueur en meublé non professionnel :

  • si vous êtes adhérent à un centre de gestion agréé, indiquez le montant de votre bénéfice calculé sur votre déclaration n°2031 cases 5NA, 5OA ou 5PA, ou cases 5EY, 5FY ou 5GY;
  • si vous n’êtes pas adhérent à un centre de gestion agréé indiquez le montant de votre bénéfice en cases 5NK, 5OK ou 5PK, ou cases 5EZ, 5FZ ou 5GZ.

Indiquez le montant des déficits de l’année dans les cases 5NY à 5PZ. Indiquez dans les cases 5GA à 5GJ le montant non encore imputé des déficits de locations meublées non professionnelles des années antérieures.

 

A la différence du régime foncier, les déficits issus des travaux par exemple ne viendront pas diminution des autres revenus. 

Contributions sociales

Si vos revenus de locations meublées ont déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux1, déclarez le montant de votre bénéfice lignes 5NM à 5MM. Ainsi, les revenus correspondants ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux par la DGFiP.

Les déficits du foyer provenant de l’activité de loueur en meublé non professionnel ne s’imputent que sur des revenus provenant de la même activité au cours des dix années suivantes.

Ces déficits ne s’imputent ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.

Prélèvements sociaux

Les revenus des locations meublées non professionnelles, déclarés selon le régime micro ou selon le régime réel, seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux, dans le cas où ils n’ont pas déjà été soumis aux contributions sociales par les organismes sociaux (voir remarques précédentes). Ne les reportez pas dans la rubrique “ Revenus à imposer aux prélèvements sociaux ” de la 2042-C-PRO.

Vos autres obligations (obtention d’un n° SIRET, contribution forfaitaire des entreprises, TVA, etc.)

Autres obligations

Vos autres obligations (obtention d’un n° SIRET, contribution forfaitaire des entreprises, TVA, etc.)

En tant que loueur en meublé, professionnel ou non professionnel, vous devez accomplir certaines démarches (obtention d’un numéro SIRET,…) et êtes redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE). Selon les situations vous pouvez être également redevable de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et la TVA.

Les questions que vous nous posez

Il est possible de récupérer la TVA (20%) si vous investissez dans un bien neuf situé dans une résidence de service. Cette dernière devra proposer 3 des 4 services suivants : le petit déjeuner, l’entretien quotidien des locaux, la réception ou la blanchisserie. La TVA est acquise au bout de 20 ans. Si le bien est revendu après la 5ème année et avant la 20ème, il est toutefois possible de conserver cet avantage si l’acquéreur loue le bien dans les mêmes conditions.

Garder à l’esprit que le bien doit être habitable en l’état. Le logement sera donc a minima équipé de :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Oui, les locations meublées professionnelles rentrent dans l’assiette de calcul de l’IFI.

Oui, les locations meublées professionnelles rentrent dans l’assiette de calcul de l’IFI.

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