En bref :
Le dispositif Pinel est une loi visant à renouveler le parc immobilier français en incitant les contribuables à investir dans des biens neufs ou en vente en l’état futur d’achèvement (également connus sous l’abréviation VEFA) en contrepartie d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant s’élever à un maximum de 63 000€. L’investisseur s’engagera alors à louer son bien à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans.
Sommaire
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Ce dispositif permet d’investir dans un bien immobilier neuf qui sera mis en location pendant une durée de 6 ans ou 9 ans (avec la possibilité de prorogation jusqu’à 12 ans). En fonction de la durée d’engagement de location, vous bénéficierez ainsi d’une réduction impôt sur le prix de revient du bien de :
- 12% sur 6 ans,
- 18% sur 9 ans, ou
- 21% sur 12 ans
Conformément aux dispositions de la loi Pinel, la base de la réduction d’impôt, calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, ne peut excéder 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.
Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel est destiné à tous les contribuables français qui investissent, dans des logements neufs ou intégralement réhabilités éligibles à la loi Pinel, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024. Plusieurs conditions doivent être remplies pour bénéficier de ce dispositif :
- le propriétaire doit s’engager à donner le logement en location pendant une durée minimale de six ou neuf ans, sur option. La période peut être prorogé, selon le cas, pour une période triennale de location renouvelable une fois s’il était d’une durée de six ans et d’une seule période triennale s’il était d’une durée de neuf ans.
- le loyer proposé doit être inférieur à certains plafonds qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface.
- les locataires doivent, en outre, satisfaire à certaines conditions de ressources.
- au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition ou de la construction d’au plus deux logements.
A noter : Depuis le 1er janvier 2015, le contrat de location peut être conclu, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, avec un ascendant ou un descendant du contribuable, pourvu que ce dernier ne soit pas membre du foyer fiscal du contribuable.
Quel est le montant de la réduction Pinel ?
La réduction Pinel peut atteindre un maximum de 6000€ par an. Elle est calculée sur la base de votre investissement et l’engagement de location :
- 6 ans, 12 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an) ;
- 9 ans, 18 % (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an) ;
- 12 ans, 21 % (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 euros par an).
Taux de réduction d’impôt selon la durée de l’engagement de location (en % du montant investi)
Quels types de biens peuvent bénéficier du dispositif Pinel ?
C’est un dispositif qui s’applique aux acquisitions :
- Des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
- En vue de leur réhabilitation, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence, y compris lorsque l’acquisition est réalisée dans le cadre d’un contrat de vente d’immeubles à rénover ;
- Des logements réhabilités ;
- De locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation ;
- Des logements issus de la transformation de locaux affectés à un usage autre que l’habitation ;
- Des logements qui ont fait ou qui font l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA ;
- logements que le contribuable fait construire ;
- De locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.
- Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.
Plafonds de loyer mensuel, par m², charges comprises, pour les baux conclus en métropole
Quelles sont les conditions liées à la qualité du locataire ?
Pour permettre de loger les ménages modestes, l’Etat a fixé des plafonds de ressources destinés réguler l’accessibilité de ces biens. Ces plafonds de ressources sont déterminés à la fois par la localisation géographique du bien et la composition du foyer fiscal des locataires.
A compter du 1er janvier 2015 dans le cadre du dispositif « Pinel », le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, toutes conditions d’application étant par ailleurs respectées. Cet ascendant ou descendant ne doit être un membre du foyer fiscal du contribuable. Cette condition s’apprécie au titre de l’année de conclusion du bail, ainsi qu’au titre de chacune des années de location à un ascendant ou descendant.
Comment fonctionne le Super Pinel ou Pinel + ?
L’extinction du dispositif Pinel prévue pour le 31 décembre 2021 initialement a été repoussé au 31 décembre 2024. Il est donc toujours possible de bénéficier de la réduction Pinel. Toutefois les taux de réduction d’impôt ont été rabotés à compter de 2023.
A partir de 2023, le Super Pinel ou Pinel + fera son entrée. Ce dispositif cohabitera avec celui du Pinel. L’objectif pour le gouvernement est de poursuivre le soutien du renouvellement du parc locatif tout en bonifiant les standards des constructions. La réduction permettant au contribuable de défiscaliser une partie de ses impôts sera conditionnée à des standards environnementaux et de qualité d’usage encore plus qualitatifs que cela ne l’était jusqu’à maintenant. Il est prévu de maintenir de réduction maximum de 21% avec le Super Pinel.
Les questions que vous nous posez
De manière générale, passé l’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans vous pourrez revendre ou transformer votre investissement Pinel. Une revente ayant lieu avant la fin de la période d’engagement provoquera la restitution des réductions touchées. Néanmoins, des exceptions existent pour le propriétaire ou son conjoint :
- perte d’emploi
- accident ou maladie entrainant invalidité
- décès du propriétaire
Les investissements Pinel sont :
- limités à 2 par an, et
- plafonnés à 300 000 € par an et
- 5 500 euros/m²
Il convient d’effectuer une déclaration initiale à l’administration fiscale afin de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal. Vous devrez remplir le formulaire Cerfa 2044 EB qui précisera les caractéristiques du logement ainsi que votre durée d’engagement.
Les années suivantes vous n’aurez pas à re-remplir ce formulaire. Par contre vous devrez dresser votre bilan foncier en remplissant le formulaire 2044 ou 2044 SPE. Bilan que vous devrez reporter sur l’imprimé 2042 dans l’encadré « revenus fonciers ».
Enfin, vous devrez préciser le montant de votre réduction d’impôt dans le formulaire 2042 C.
Toutefois, si vous craignez de commettre des erreurs, vous pouvez tout à fait vous adressez à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous épauler pour remplir votre déclaration loi Pinel et vous éviter des écueils auprès de l’administration fiscale.
En fonction des programmes le temps de construction peut s’étendre de 6 à 36 mois.
